Bu bültende; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) “Gereksinim, yeniden İnşa, ve imar” başlıklı 350. Maddesinde düzenleme alanı bulan “gereksinim/ihtiyaç nedeniyle tahliye” konusu genel olarak incelenecektir. TBK’nın 350. Maddesi; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1-Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,…..belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” düzenlemesini içermektedir.
TBK’nın 350. Maddesinden de görüleceği üzere sözleşmenin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre bir ayrım yapılmaktadır. Bu kapsamda;
TBK’ nın 353. Maddesini de değerlendirmeye almamız gerekirse ilgili maddede “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” hususları düzenlenmiştir. Söz konusu madde ve madde gerekçesi dikkate alındığında kiraya veren tarafından daha önce veya en geç dava açma için öngörülen sürede dava açmak yerine dava açılacağına dair bir bildirimde bulunursa dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacak olup bu uygulamanın belirsiz süreli kira sözleşmeleri için de uygulanabileceğini söylemek mümkündür (Y.6. H.D. 03.06.2014 T. 2014/4988 E ve 2014/7264 K.)
Kiraya veren ile taşınmaz malikinin birbirinden farklı olması hali uygulamada sıkça karşılaşılan bir durumdur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ise davacının; davada taraf olma hakkının olup olmadığı yönünde bazı tereddütler bulunmaktadır. Bu kapsamda Yargıtay kararlarında da sarih olarak Kiraya Veren ile Taşınmaz Malikinin birbirinden farklı olması halinde dahi her ikisi de davada taraf olma ehliyetine sahip olduğu belirtilmektedir. (Y. 3.H.D. 11.10.2017 T. 2017/5469 E ve 2017/13735 K, Y. 6. H.D. 29.01.2015 T. 2014/13824 E ve 2015/1000 K, Y. 6. H.D. 11.09.2014 T. 2014/7730 E ve 2014/9613 K)
Tartışmalı bir diğer husus ise; malik şirketin ortağının konut ihtiyacı sebebiyle gereksinim nedeniyle tahliye davasını açıp açamayacağıdır. Bu kapsamda Yargıtay, şirket yetkilisinin ve ortağının konut ihtiyacı sebebiyle bu davanın açılamayacağı yönünde hüküm tesis etmektedir. (Y. 6.H.D. 16.11.2015 T. 2015/7742 E ve 2015/9922 K.)
TBK’nun 350. Maddesine dayanılarak açılan davada; dava şartlarından birisi de bir “gereksinime dayanılması” olup bu gereksinimin de samimi ve zorunlu olması şartı aranmaktadır. Gereksinim sebepleri olarak TBK’da spesifik olarak belirli durumlar sayılmamış olup, içtihatlarda gereksinimin samimi ve zorunlu olması ve bu gereksinimin dava devam ederken de devam etmesi hali aranmaktadır. Söz konusu samimi ve zorunlu olan gereksinim ise her türlü delille ispatlanabilmektedir.
Yargıtay tarafından; reşit olan oğulun aileden ayrı ayrı meskende oturmak istemesi (Y. 6. H.D. 05.11.2015 T. 2015/6245 E ve 2015/9532 K, Yargıtay HGK 23.10.2015 T. 2014/6-224 E ve 2015/2354 K), taşınmazın kendisinin veya ihtiyaçlının iş yerine yakın olması (Y. 6.H.D. 30.10.2013 T. 2013/12007 E ve 2013/14454 K, Y. 6. H.D. 11.03.2015 T. 2015/1031 E ve 2015/2447 K),tahliye tehdidi altında bulunmasa dahi ihtiyaçlının kirada oturması (Y. 6. H.D. 21.03.2013 T. 2013/2188 E ve 2013/4985 K) gereksinimin samimi ve zorunlu olduğu durumlara örnek olarak gösterilmektedir.
Sonuç
TBK’nun 350. Maddesine dayalı olarak gereksinim nedeniyle açılacak olan tahliye davasında ilk olarak dikkat edilmesi gereken konu fesih ve dava süresidir. Fesih ihtarnamesinin süresinde tebliğ edilmemesi, davanın fesih sürelerine uyulmadan ikame edilmesi halinde açılan davada aleyhe sonuç alınması muhtemel olacaktır. Ayrıca davacının taraf ehliyeti hususu da aktif husumet yönünden önem arz etmekle birlikte davacı; taşınmazın maliki veya kiraya veren olabilmektedir. Bununla birlikte gereksinim ve gereksinimin samimi ve zorunlu olması; esas itibariyle gereksinim sebeplerinin genişliği ve farklılıkları açısından geniş kapsamlı bir konu olup bunun ayrıca değerlendirilmesi ve her türlü delille ispatlanması gereklidir.